Geçen hafta siz değerli okuyucularımla koronavirüs salgını döneminde faydalı olması amacıyla hem kiraya veren mülk sahipleri için hem de kiracılar için kira sözleşmelerinin “uyarlanması” meselesini ele almıştık. Eğer aktardığımız şartların hepsi kira ilişkimiz için geçerliyse kira ilişkisini sonlandırmadan güncel duruma uyarlayabileceğimizden, yani kira bedelini aşağıya çekebileceğimizden bahsetmiştik. 

Bu hafta ise kira ilişkisini sürdürebilmenin tümden imkansızlaşması durumunu ele alacağız. Yani aşağıda detaylıca açıklayacağımız sebepler gerçekleşmiş ise kira bedelinin indirilmesi haricinde kira sözleşmesinin sonlanması ihtimali de gündeme gelecektir. Yine daha anlaşılabilir olması amacıyla iş yerlerini sınıflandırarak, her durumdaki işletmelerin kira ilişkilerini ayrı ayrı inceleyelim.

1- 16.03.2020 ve 21.03.2020 tarihli genelgeler ile faaliyetleri geçici olarak durdurulan işletmeler (sinema, tiyatro, restoran, kuaför vs.)

Kira ilişkisinde, kiracının kira borcunu ödemesine karşılık kiraya veren de iş yerini kiracının kullanımına tahsis eder. Yaşamış olduğumuz salgın sürecinde genelge ile kapatılan iş yerlerinin mülk sahipleri, dükkanlarını kiracıların kullanımına sunmuşlar ve kendileri adına borçlarını yerine getirmişlerdir. Burada kiracı olan işletme sahiplerinin kira ödemekte güçlük çekme sebepleri İçişleri Bakanlığı tarafından salgının yayılmasını önlemek amacıyla çıkarılan genelgedir. Ayrıca kiralanan iş yerinde ne tür bir faaliyet yürütüleceği kiracının karar vereceği bir durumdur. Dolayısıyla salgın döneminde iş potansiyeli artan, örneğin marketler gibi, bir işletme de aynı iş yerinde kurulabilirdi. Dolayısıyla burada tüm sorumluluğun mülk sahiplerine yüklenmesi hukuka uygun olmayacaktır.  Bu durumda olan işletmeler için kira ilişkisinin sonlandırılması çok mümkün olmamakla beraber geçen hafta detaylıca açıklamış olduğum “uyarlama” yoluna başvurarak kira bedelinin indirilmesini isteyebilirler. Ancak kira sözleşmesinde; kiralanan iş yerinin ne amaçla kullanılacağı, ne tür bir ticari faaliyet yürütüleceği belirlenmiş ve bu faaliyet de genelge kapsamında durdurulmuş ise bu durumda kiraya veren mülk sahibinin de sorumluluğu olduğunu kabul edebiliriz. Örneğin bir berber dükkanı tüm gereksinimleriyle birlikte; yani muslukları, tezgahı, aynası hazır vaziyette berber dükkanı olarak kullanılması amacıyla kiralanırsa ve bu amaçla kiralandığı kira sözleşmesinde belliyse burada kiracının mevcut duruma göre bazı hakları gündeme gelmektedir. Bu durumda kiracı açısından tekrar faaliyete ne zaman dönüleceği öngörülemiyor ise sözleşmenin kiracı tarafından feshedilebilmesi mümkün hale gelecektir. Ancak bu durumu kiracıların kötüye kullanmasının önüne geçebilmek için Yargıtay “sözleşmeye tahammül süresi” kavramını kullanmıştır. Buna göre kiracı faaliyetinin durduğu ilk gün sözleşmeyi hemen feshedemeyecek, belli bir süre sözleşmeye tahammül edecek ki kira ilişkisine tabiri caizse bir şans daha verebilmek mümkün olsun. Buradaki tahammül süresi her somut olayın özelliklerine göre değişecektir. 15 gün veya 30 gün belirli bir süre kanunkoyucu tarafından belirlenmemiştir.

2- AVM içerisinde faaliyet gösteren işletmeler

Bildiğiniz üzere AVM’ler bir idari karar ile değil, kendi yönetimsel tasarrufları neticesinde kapanma kararı aldılar. Her ne kadar günümüz itibariyle AVM’ler açılmış olsa da halen uyuşmazlığı devam eden ya da ilerleyen günlerde bu problemle tekrar karşılaşma ihtimali olan okuyucularımız için bu konuya da değinmemiz gerekir diye düşündüm. Genelge ile kapatılan iş yerleri için kiralayanın kendi üzerine düşen vazifeyi yerine getirerek iş yerlerini kiracılarının kullanımına sunmuş olduğunu belirtmiştik. AVM’ler ise kendi tasarruflarıyla kapanma kararı aldılar ve iş yerini kiracının kullanımına sunma vazifelerini “kendi iradeleriyle” yerine getirmediler. Ancak bu durum doğrudan kiracılar için kira sözleşmesinin feshi imkanını doğurmaz. Kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için kapatma kararının makul süreyi yani sözleşmeye tahammül süresini aşması gerekmektedir.  Değindiğimiz gibi bu belirli bir süre değildir. Her somut olaya göre bu süre belirlenecektir.

3- Kendi tercihleriyle faaliyletlerini durduran işletmeler

Kendi tercihiyle faaliyetine son veren işletmeler, yaşadıkları ekonomik kayıp sebebiyle kira sözleşmelerini feshetme yoluna gidemeyeceklerdir. Kiraya veren mülk sahibi kendisinden beklenen vazifeyi yerine getirmiş ve iş yerini kiracının kullanımına sunmuştur. Dolayısıyla kiracının kira borcunu ödemesinin imkansız hale geldiğini iddia etmesi hukuka uygun olmayacaktır. Bu tür işletmeler sözleşmeyi tümden sonlandırma yoluna gidemeseler de geçen hafta değindiğimiz gibi yaşadıkları ekonomik problemleri, iş gücü kaybını ispatlamaları halinde kira bedelinin indirilmesini talep edebileceklerdir.

Yazıma son verirken şunu da önemle belirtmek isterim ki, tüm bu ele aldığımız meseleler üzerinde Yargıtay uzun süre çalışacak ve içtihatlarını oluşturacaktır. Dolayısıyla yukarıda açıklananlar hukuki görüş mahiyetinde olup, hukuki bir neticeyi içermemektedir.