Malumunuz, ülkemiz ve neredeyse tüm dünya koronavirüs salgınıyla eşi benzeri pek görülmemiş, topyekün bir mücadelenin içinde. Bu mücadelenin en önemli ve somut unsurları tabi ki sağlıkçılarımız ve onlar da bu virüsü yeni tanımaya çalışıyorlar ve ilerleyen süreçte seyrinin nasıl olacağı hakkında ancak tahmin yürütebiliyorlar. Dolayısıyla koronavirüsten tam anlamıyla ne zaman kurtulabileceğimiz konusunda net bir veri elimizde yok. Hal böyleyken de salgının her bir sektöre daha ne kadar zarar vereceği konusu da bilinmezliğini koruyor.

Kira sözleşmelerinin akıbeti de ticari hayatta önemli bir soru işareti olmaya devam ediyor. Kiraya verenler de kiracılar da bu pandeminin kira sözleşmelerine ne yönde etki edeceğini merak ediyor. Bu sebeple bu haftanın konusu olarak pandemi sebebiyle kira sözleşmelerinin uyarlanması olarak seçtik.

Türk Borçlar Kanunu’nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesi uyarınca; salgın neticesinde, kiracının aşırı ödeme güçlüğü oluşması sebebiyle kira sözleşmelerine “uyarlama” yapılması imkanı mevcuttur. Bu uyarlamanın gündeme gelebilmesi için;

1- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması,

2- Bu durumun borçludan(kiracıdan) kaynaklanmamış olması,

3- Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması

4- Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

1 ve 2 numaralı şartların, yani öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması şartlarının koronavirüs salgını için gerçekleşmiş olduğunun kabulü gerekir. Koronavirüs salgını tüm dünya için beklenmedik, öngörülemeyen sonuçlar ortaya çıkarmıştır ve bu sonuçlardan kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Dolayısıyla yukarıda saydığımız ilk iki şartın koronavirüs salgını için gerçekleşmiş olduğunu kabul edebiliriz. Ancak salgının artık ticari olarak olumsuz sonuçlara yol açacağı açık bir şekilde ortaya çıktıktan sonra yapılan kira sözleşmeleri için “öngörülemeyen” bir durumun olduğunu kabul etmek doğru olmayacak ve dolayısıyla bu durumdaki kiracılar, kira sözleşmelerinin yeni duruma uyarlanmasını talep edemeyeceklerdir.

3 numaralı şartımız ise iş yeri sahibinin kiracıdan borcunu ödemesini istemesi dürüstlük kuralına aykırı olmasıdır. Bu şartı her olay için ayrı değerlendirmek gerekecektir. 16.03.2020 tarihli genelge ile kapatılmış olan tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri, yine 21.03.2020 tarihinde açıklanan ek genelge ile berber, kuaför ve güzellik merkezleri gibi hiçbir şekilde faaliyetlerine devam edemeyen işletmelerden kiraya verenin kira ödemesi istemesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmektedir. Genelge ile kapatılanlar haricinde iş potansiyeli elinde olmayan ve öngörülemeyen sebeplerle ciddi anlamda düşen işletmelerden de kira ödemesi istenmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir. Bu noktada hangi işletmenin ciddi anlamda zarar gördüğü konusu her işletme için ayrı ayrı değerlendirilmek durumunda olacaktır.

4 numaralı ve son şartımız borçlunun borcunu henüz ödememiş olması veya ödemiş olmasına rağmen haklarını saklı tutmasıdır. Dolayısıyla diğer şartların yanında kiracı, kira ödemesini henüz yapmadıysa veya yapmış olmasına karşılık ödemeden önce veya ödeme esnasında yazılı bir senet ile haklarını saklı tuttuğunu kayıt altına almış ise son şart da gerçekleşmiş olacaktır. Eğer tüm bu şartlar gerçekleşmiş ve uyarlama konusunda anlaşılamamışsa dava açma yoluna gidilmesi gerekmektedir.

Dolayısıyla anlaşılır bir şekilde özet geçmemiz gerekirse, koronavirüs salgını sebebiyle zaten 1 ve 2 numaralı şartların gerçekleştiği kabul edilecektir. Burada 3 numaralı şart ön planda ve belirleyici olmaktadır. Yani kiracı; elinde olmayan sebeplerle iş yapmakta ve kazanç sağlamakta ciddi derecede güçlük çekiyor ve kendisinden kira ödenmesinin istenmesi hakkaniyetli bir durum ortaya çıkarmıyor ise 3 numaralı şartımız da gerçekleşmiş olmaktadır. Burada kiracı veya mülk sahibi okurlarımız kendi kira ilişkileri açısından olayı değerlendirmeli ve gerekiyorsa hukuki yardım almalıdırlar.